INSPEÇÃO PREDIAL: O CHECK-UP DAS EDIFICAÇÕES

* Por Felipe Lima Engenheiro civil, professor e consultor em patologia das construções e fundador da Adpat Brasil

Divulgação: Fibersals

Assim como as pessoas, as edificações também necessitam de cuidados, denominados manutenções, que são processos essenciais para preservar o desempenho e prolongar sua vida útil. A norma técnica ABNT NBR 5674 aborda a manutenção das edificações e estabelece ações periódicas básicas com o objetivo de auxiliar os gestores na elaboração do plano de manutenção preventiva e preditiva. O intuito é evitar as manutenções corretivas, que causam maiores transtornos e aumentam significativamente os custos.

Quando uma pessoa decide cuidar de sua saúde, o primeiro passo é consultar um médico clínico geral e realizar um check-up, no qual serão analisadas de maneira abrangente as condições físicas. Caso seja identificado algum sinal anômalo, o paciente será encaminhado a um especialista, que realizará exames e análises mais específicos, visando diagnósticos assertivos para prescrever terapias de restabelecimento da saúde ou para evitar doenças.

De maneira similar, em uma edificação, a ferramenta adequada é a inspeção predial, prescrita na norma técnica ABNT NBR 16747, que estabelece que a inspeção predial desempenha a função de um exame “clínico geral”, avaliando as condições globais da edificação com o objetivo de detectar problemas de conservação ou funcionamento.

A inspeção deve ser realizada por um profissional generalista, normalmente especializado em patologia das construções, pois requer conhecimentos técnicos relacionados à constatação e análise de anomalias, definindo prioridades e recomendando ações efetivas. A patologia é a especialidade que estuda as doenças (anomalias) e atua na prevenção (profilaxia) e no tratamento (terapia) de problemas que podem afetar nossas construções, visando manter edifícios saudáveis, preservando seu desempenho e prolongando sua vida útil.

Em algumas cidades brasileiras, a inspeção predial é obrigatória, sendo também denominada autovistoria. Sua realização e protocolamento nos órgãos públicos são necessários. Ressalta-se que a inspeção predial não deve ser feita apenas para o cumprimento de uma obrigação legal, mas como uma ferramenta importante para o cuidado com as edificações.

Cuidar das edificações é cuidar das pessoas, de seu patrimônio, conforto, saúde e segurança. É necessário evoluirmos na cultura de manutenção de nossos edifícios para evitar acidentes graves e melhorar a qualidade de vida dos usuários.

Quando um gestor avalia seu edifício, pode encontrar inúmeros pontos que requerem melhorias e manutenções, porém identifica a falta de recursos financeiros para realizar todas as intervenções, ficando incerto sobre qual decisão tomar. É importante entender que a manutenção de um edifício começa com a inspeção predial, sendo essa a primeira atitude a ser tomada pelo gestor.

Definida na NBR 16.747 como o “processo que visa avaliar as condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, de forma sistêmica e predominantemente sensorial (na data da vistoria), considerando os requisitos dos usuários”, a inspeção predial é verdadeiramente o check-up da edificação, na qual o profissional especialista irá vistoriar e analisar documentações e histórico das fachadas, estruturas, instalações, revestimentos internos, impermeabilizações e demais sistemas e subsistemas.

No relatório de inspeção predial, serão apresentados os resultados e análises, organizados por prioridades e recomendando ações efetivas, que podem incluir a necessidade de uma inspeção predial especializada, quando se constata problemas em algum sistema que requer maior atenção.

Essa ação está considerada na própria NBR 16.747, que define a inspeção predial especializada como o “processo que visa avaliar as condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade de um sistema ou subsistema específico, normalmente desencadeado pela inspeção predial, de forma a complementar ou aprofundar o diagnóstico.”

A periodicidade da inspeção predial é definida pela lei, quando presente no município, ou pelos profissionais responsáveis pela análise daquela edificação, com base no diagnóstico obtido das condições dos sistemas. Recomenda-se o planejamento para uma inspeção predial anual na edificação.

Assim como nós, as edificações necessitam de cuidados, e a manutenção começa com a inspeção predial.

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